預售屋客變設計費用-預售屋客變建議- 預售屋客變時間

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預售屋客變建議是什麼?
預售屋客變我們簡單拆兩部分做探討,這樣大家會對整體概念更為清楚 :

預售屋意思:
預售屋指的就是,建商預先出售合法領有建造執照但是還沒建築完成的建築。而客變也只會發生在「預售屋」上,所以只有預售屋有客變這個選項。
預售屋會這麼受歡迎除了分期壓力最低與有所謂的早鳥價以外,最吸引人的就是可以根據客戶需求去做格局上的變更設計,因為是預先出售還沒蓋好的房子,所以能「預先」變更格局。

預售屋客變建議的意思:
客變其實就是「客戶變更格局規劃」。
假設你買的預售屋樓層在12樓,目前只蓋到6樓,但是你不喜歡原本的格局,就可以在建商發布「客變時間」公告的時候,找建商拿原先的格局平面圖去做格局改動。

決定好以後跟建商簽屬格局變更合約,這一系列的客戶變動格局規劃的行為就叫「客變」。

預售屋客變
預售屋客變有什麼好處?
預售屋客變最大的好處就是能根據你自己的生活習慣下去做客制化格局,客變最主要其實就是做空間的配置,好處有以下幾點:

預售屋客變建議變更格局:
假設原本建商的標準制式格局是三房,那你不需要這麼多,也希望房間坪數可以再大一點,那就能在客變規劃上改成兩房,然後把隔間材料費退給你 (退料不退工)。反之如果是從兩房隔成三房,就會酌收材料費。

變更建材設備:
如果你對於建商配置的地板不喜歡,日後有打算換成其他材質的地板,那就能退掉這部分的材料,廚具設備這些也是如此。

預售屋客變建議-水電管線配置:
有不少人覺得建商一開始配置的插座太少,還是有些迴路、水電上的需求,也會在客變的時候一併做更動,像是插座增加、網路線與電話線路的更動、阻斷器調整…等等。

預售屋客變建議-避免額外費用:
如果你今天買的是新成屋或中古屋,內部的格局與你的需求不合,你就必須要再花一筆整修費用去做格局上的變動,尤其是動到水電等基礎工程的時候費用更是可觀。

所以預售屋的優勢也凸顯在此,在客變的階段就可以根據你的生活習慣去做初步的客制規劃,等到新屋落成以後就可以在不動格局的情形下做室內設計,省下當初可能需要重新規劃的費用,也省去了材料與設備拆除的步驟與費用。

預售屋客變時間怎麼抓?
基本上建商都會公告每個樓層的客變時間與截止日,差異在於說每個建案的截止基準點不同,有的是一段日期,有的時候蓋到某樓層前,有的是地下樓蓋完前…都有,所以要依照該建案公布的基準為主。

記得公告客變的時候就要去找建商要平面圖了,大部分建商會「主動」給,少部分是比較被動的,然後你就錯過可以客變的時間了。

預售屋建商無法客變怎麼辦?
在Mobile01居家生活版上有一篇文章【預售屋裝潢(無法客變)】,樓主遇到了無法客變的問題,底下大家很熱心的在探討能否客變的原因,在這裡我們稍微藉此說明順便整理內容的一些回饋。

預售屋客變建議-客變取決建商:
可不可以客變的決定權還是在建商手上,沒有一條法令規定說建商一定可以給你客變,不給客變就違法之類的。

但不給客變的建案通常是極少數。那為什麼會有建商不給客變呢? 因為客變太多的話,管理上跟進度會相對受影響,所以對建商來說是一種麻煩,就會不願意提供這項額外的服務。

客變也有限制:
並不是所有客變的牆面都能隨意更動。如果要更動的部分牽涉原建築圖審部分與結構問題的話,就無法更動也不被容許,有法規問題。

購買前問清楚:
如果怕遇到想客變卻不能客變的窘境,就一定要記得簽約前要先問清楚能不能客變? 哪些能動哪些不能動? 如果問代銷不放心的話,可以直接詢問建商或工地主任與負責人較為清楚。

預售屋客變有哪些區域不能做更動?
很多人以為建商說可以客變,就能依照自己的需求隨意更改,就算一開始格局不好也能客變到自己理想的格局規劃,真的是這樣嗎?

其實預售屋客變有限制性的三不能區域,這三個區域一定要在購買之前做反覆思考的確認 :

廁所區域
簡單來說,廁所主要是防水與公共排水區位置問題,試想一下,如果你的臥室正上方是別人的廁所,那你會…? 如果剛好對方管線破裂,你睡在下面更慘,這就是問題所在了!

廚房區域
廚房牽涉到整體大樓瓦斯管線配置問題,所以這塊區域也不能動,只能調整外觀。
所以如果你是一個很在意風水的人,不希望廚房位於整體空間的正中央,造成「火燒心」,在買預售屋的時這樣的格局就要先避開! (風水上認為廚房位於空間中央,會影響聚財以及造成家人健康問題。)

陽台區域
陽台結構牽涉到建築立面所以建商也是不給動的,像是位置、大小,外推,這些都不能更改,只要牽涉到建築物立面外牆的部分都不能動,能動的只有內部的隔間牆。

預售屋客變要找設計師還是自己來?
以下我們針對自己做還是找設計師做一個比較,以及最後綜合評估。

自己預售屋客變建議的優缺點:
優點當然就是省費用了。比較大的缺點就是在於整體空間的配置要自己發想跟規劃,以及在拿到圖檔後的修改與跟廠商溝通,會比較無法像設計師出圖面這麼精確。如果要自己客變的話,務必想清楚要什麼不要什麼,將來才不會因要重覆施工浪費錢哦!

預售屋客變建議 找設計師客變的優缺點
缺點就是要一筆錢,不過其實就是花錢買別人的時間力氣與專業而已。優點是設計師可以給你專業的「規劃」,根據你的習慣結合過往設計的經驗做設計,在圖面繪製上也有其專業,當然標示的尺寸位置會精準很多。此外,在與建商做客變溝通的部分也會更有效率與清楚。

我適合哪一種方式?
如果你買的預售屋格局很好,你幾乎不需要動到什麼,那建議自己客變就可以了。如果你的預售屋需要客變設計的面向較為繁雜,建議要找設計師討論會比較妥當也省事。

預售屋客變費用怎麼算? 設計怎麼收費?
在這邊我把「預售屋客變設計費用」拆成兩部分來討論,一者是沒找設計師,純粹與建商討論客變所需要的花費;第二者是付費請室內設計師規劃客變,並協助你從頭到尾與建商完成客變事宜。

沒有設計師的純客變花費
這裡的費用只會依據「材料費」做增減,也就是所謂的退料不退工,不做的部分會退款,由於建商的材料都是大批發低價,所以料錢退的其實不多。

所以如果你真的要省錢,就一定要想清楚,不要隨便刪減工程,因為你刪減了工程只會得到便宜的退料錢,但真正貴的是施工費用。假設你還不知道要不要換的,像是地板,就建議先不要拆除。

費用追加的部分就在於材料的增加,像是增加隔間牆的材料費用。在最後與建商訂好客變事項後會有一份材料補退單,有的會當下整理給你,有的要一陣子。

設計師協助客變規劃費用
客變費用會依照不同公司有不同行情,而且並不是每間室內設計公司都會提供客變服務 (尤其是裝潢費用中上的知名設計公司)。
預售屋客變設計費用大部分都依照坪數做計算,少部分用格局來算 (我們就是那個少部分)。以北部地區來說,大部分落在一坪1500-3000,新竹地區落在1000-1200,依照地區與公司而有不同的收費。

格局算法的話,以我們做例子,三房以下(含)為4萬元,四房(含)以上為6萬元,第一次諮詢簽約者即減免一萬 ( 4萬→3萬 / 6萬→5萬 )。如果後續裝潢工程一樣由這裡接手的話,可以再折抵總客變費用一半到工程費裡。

收費階段大都是50-50: 簽約:50%+交圖:50%

還有另一種客變收費方式是直接簽設計約,意思是把未來新屋落成後的裝潢設計費用一起算,所以你的費用不是客變費用,而是新成屋的設計費用,價位上肯定就會比較高。

那值不值得呢?

如果你確定未來的裝潢與設計也會給該公司做,那其實沒什麼太大的問題,不過如果你對未來充滿不確定性,也還想多比較的話,那就不建議,直到新屋落成這段期間還有一大段日子,中途後悔還是看見其他更喜歡的設計公司的話,那會是一種不便。

以上收費方式提供大家做參考,沒有好壞,一切依照個人需求下去評估。

預售屋客變建議何時找設計師? 要準備什麼資料?
很多人不知道預售屋客變的時間怎麼抓,如果你已經決定好要請設計師幫忙客變,從建商公告客變日期的前1-2月就可以找設計師了!

假設你的客變日期是在8月,那你在6月左右就可以找設計了,記得找設計師討論前要先找建商拿平面圖CAD檔案,不是建築施工藍晒圖SCAN,因為建築設計標尺寸還是有所落差。

另外,假設你心裡還沒有理想的設計師人選與室內格局的想法,那最好在買了預售屋後就要開始尋找室內設計師的資訊,以及整理自己的生活習慣以及設計需求,客變最重要的是格局規劃,這也會影響到新屋裝潢的設計基礎。

至於要找設計師討論什麼,自己要先想好什麼,大家可以參考這篇【裝潢前必須與設計師討論的10件事】,裡面有詳細的舉例說明。

所以,簡單來說,買完預售屋就可以著手「客變的想法」: 整理條列自己的想法與找尋設計師相關資訊,直到要客變前1-2個月就可以帶著平面圖CAD檔去找選定的設計師討論囉!

在PTT客變討論裡有一篇文章【客變與裝潢的時間點】,有興趣的人可以去看看下面其他人給的回饋哦! (基本上我都整理在內文了,可以整篇看完想看再回頭看~)

預售屋客變流程有哪些?
拿到建商的平面圖CAD檔找設計師後,接下會進入的流程如下 (依各家公司有些微差異) :

諮詢溝通討論需求
初步規劃簽客變合約
完整平面配置圖提案
平面圖調整與定案
確認所有平面圖
陪同客戶與建商洽談客變

第一次接觸設計師會先了解客戶空間需求、家庭成員、生活習慣以及風水考量等等,根據客戶提出的想法去做初步瞭解與規劃。

接下來設計師會提供初步規劃,這裡有些公司操作不同,因為客變規劃在室內設計裡偏小,所以有些設計公司會提供過往規劃,有的會提供初稿,甚至有些在還沒簽約前就會給完整體案,這部分都沒太大的差異。

簽約之後設計師會提供完整平面配置圖,包含: 隔間尺寸放樣圖、隔間材質圖、天花板圖、水電燈俱圖、水電開關迴路圖、水電插座圖、弱電圖、給排水圖、地坪分割材質圖 、消防設備圖等等。

這些平面圖設計都能會再根據客戶需求做調整,大部分討論調整都落在2-3次左右。等一切定案確認之後,大部分的設計師都會陪同客戶一同去找建商做客變教圖與核對 (也有少部分設計公司不提供陪同服務)。

預售屋客變設計費用報價確認

注意事項與總結建議
基本上整體客變流程就是上述這些,當然更後面的就是完工驗屋的工作,你也可以找當初幫忙客變的設計師一起陪同驗屋,順便討論後續裝潢的部分,所以一般人的客變設計與裝潢設計師基本上都會是同一位,這樣討論與規劃也會比較有效率跟一致。

而在室內設計公司這端,客變設計就等於在養「未來」的客人,也才會有些室內設計公司直接以設計費取代客變費,為了去避免未來裝潢的不確定性,意思就是客變做完了但裝潢卻沒回來繼續做,對設計公司來說就是比較可惜的事情。

預售屋客變設計費用如果對於客變的規劃你還沒想法,也可以像一些網友一樣全部退光光變毛胚屋,等新屋落成後再一起找設計師全部規劃,因為對一些人來說設計師只能拿著建商的藍圖來想像,不如等新屋落成後直接現場丈量討論更為精確。

當然還有另一個原因就是,一些較有名氣的室內設計公司是不接純客變案的(就是沒有後續的裝潢工程),對他們來說整體效益是低的,而一些高單價客戶也是直接做全室大改。

所以,最後給的預售屋客變建議是,找客變設計師的時候,可以依照找新屋裝潢的室內設計模式下去找,像前面說的從買完預售屋後就可以開始尋找理想的室內設計師人選,等到可以客變的前一兩個月就帶著建商平面圖去找設計師討論,這樣是最好的!

預售屋客變設計費用希望今天整裡的內容有幫助到大家,如果你身邊也有需要客變還是不知道怎麼處理客變的朋友,就大力分享給他們看吧!

最後如果你有任何客變事項需要諮詢,也歡迎填表與我們聯絡哦

 

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